Kanzlei Gramm & Kollegen –
Ihre Rechtsanwälte für Erbrecht in Hannover und Umgebung

Bei Schenkungen von Immobilien behält sich der Schenker häufig ein Wohnrecht vor. Der Berechtigte kann so die Immobilie weiter nutzen, obwohl sie im Eigentum eines anderen steht. Die Auswirkungen der Vereinbarung eines Wohnrechts treffen Eigentümer und Berechtigten.

Das Wohnrecht ist dabei vom Nießbrauchrecht zu unterscheiden und bei der Vereinbarung eines Wohnrechts sind auch immer die steuerlichen Aspekte, sowie die Auswirkungen auf den Pflichtteil zu berücksichtigen.

Als Rechtsanwalt für Erbrecht in Hannover berate ich Sie gerne hinsichtlich eines Wohnrechts.

Mit einem Wohnrecht kann der Begünstigte Teile des Gebäudes oder das gesamte Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers nutzen. Nach § 1093 BGB handelt es sich dabei um das Wohnungsrecht. Umgangssprachlich wird das Wohnungsrecht aber als Wohnrecht bezeichnet. Diese beiden Rechte sind aber deutlich zu Unterscheiden. Das Wohnrecht, welches in § 1090 BGB geregelt ist, ist ein Mitbenutzungsrecht. Da im Regelfall ein Wohnungsrecht vereinbart wird, dies aber allgemein als Wohnrecht bekannt ist, wird weiterhin der Begriff Wohnrecht verwendet, auch wenn es sich dabei um das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB handelt.

Ein Wohnrecht kann für eine bestimmte Dauer festgelegt werden, in der Praxis wird jedoch eher ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Der Regelfall ist dabei, dass das Wohnrecht gleich im Rahmen der Schenkung einer Immobilie für den Schenker vereinbart wird.

Für die Vereinbarung liegen häufig persönliche Gründe vor, so kann der Schenker der Immobilie sicher gehen, dass er abgesichert ist, sollte das Verhältnis sich verschlechtern oder ein Erbfall eintreten, der das Haus mitumfasst und so jemand anders Eigentümer wird, der ihm vielleicht kein Wohnrecht einräumen will. Vermögen kann so, auch in Anbetracht der Freibeträge der Schenkungsteuer für den Zeitraum von 10 Jahren, frühzeitig übertragen werden.
Auch kann die Vereinbarung eines Wohnrechts aus steuerlichen Gründen erfolgen. Die Schenkungsteuer kann mit dem Wohnrecht gemindert werden, da sich das Wohnrecht auf den Wert der Schenkung auswirkt und so die Steuer gemindert werden kann oder vielleicht auch ganz unter einen Freibetrag fällt.  

Ein Wohnrecht kann auch im Testament bestimmt werden. Das kann zum Beispiel vorkommen, wenn der Ehepartner nach dem Tod in der Immobilie wohnen bleiben soll.

Aber auch bei der Gewährung eines Wohnrechts können Steuern anfallen.

Eintragung Grundbuch

Das Wohnrecht muss nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Grund herfür kann beispielsweise die Kostenersparnis sein. Eine Eintragung sollte aber dennoch aus Gründen der Rechtssicherheit erfolgen, da so die Möglichkeit besteht das Wohnrecht nachzuweisen.

Nutzungsrecht

Das Wohnrecht umfasst das Nutzungsrecht, je nach Ausgestaltung, an dem Haus, der Wohnung oder an den genannten Räumlichkeiten. Es können aber auch Gemeinschaftsräume, beispielweise der Keller, oder auch wichtige Anlagen, wie die Heizung, mitgenutzt werden.

Aufnahmerecht

Vom Wohnrecht ist ebenfalls mit umfasst, dass der Berechtigte unter anderem seine Familie mit aufnehmen kann. Dazu zählen auch nichteheliche Lebensgefährten. Auch Pflegekräfte können in der Immobilie aufgenommen werden.

Nebenkosten

Der Berechtigte muss die Nebenkosten, also Heizung, Strom und Wasser, selbst tragen.

Reparatur

Auch gewöhnliche Reparaturen muss der Berechtigte zahlen. Größere Arbeiten sind aber vom Eigentümer zu zahlen. Dazu kann die Erneuerung des Dachs zählen.

Im allgemeinen Sprachgebrauch kann das Wohnrecht mit dem Nießbrauchrecht verwechselt werden. Es handelt sich dabei zwar um verwandte Rechte, die aber voneinander getrennt betrachtet werden müssen.

Das Nießbrauchrecht ist gegenüber dem Wohnrecht weiter gefasst. Es umfasst nicht nur das Recht das Objekt zu nutzen, sondern auch die Früchte daraus zu ziehen. Das sind beispielsweise die Mieteinnahmen. Das Nießbrauchrecht kann auch beispielsweise an Unternehmensanteile gebunden werden, wohingegen des Wohnrecht sich nur auf Gebäude bezieht.

Wir garantieren einen schnellen Termin in allen Erbschaftssachen – auch außerhalb der Geschäftszeiten!

Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und kann daher auch nicht vererbt werden. Auch der Verkauf des Wohnrechts ist nicht möglich. Die Immobilie zu verkaufen ist zwar grundsätzlich möglich, wird sich aber schwierig gestalten, da das Wohnrecht auch weiterhin gilt.

Das Wohnrecht endet im Regelfall mit dem Tod des Berechtigten. Wenn ein zeitlich befristetes Wohnrecht vereinbart wurde, endet dies mit Ablauf der Frist. Das Wohnrecht kann aber auch durch aktive Löschung beendet werden. Dafür ist aber die Zustimmung des Berechtigten nötig. Häufig wird dann auch eine Abfindungszahlung vereinbart.

Ein Ausübungshindernis, zum Beispiel der Umzug in ein Pflegeheim, führt grundsätzlich nicht zum Erlöschen des Wohnrechts.

Bei einem der Vereinbarung eines Wohnrechts sind auch die Steuern zu beachten. Auch das Löschen des Wohnrechts kann steuerliche Auswirkungen haben.

Wird eine Immobilie im Wege der Schenkung übertagen, wird oft auch aus steuerlichen Gründen ein Wohnrecht vereinbart. Das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie, also auch die Schenkungsteuer.

Auch die begünstigte Person muss Steuern für das Wohnrecht zahlen. Beispielsweise, wenn das Haus den Kindern vererbt wird und die hinterbliebene Ehefrau ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt bekommt.

Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Jahresmiete und dem Kapitalwertfaktor. Die Jahresmiete kann aus den offiziellen Mietspiegeln herangezogen werden. Bei dem Kapitalwert handelt es sich um die zu erwartende Lebensdauer des Berechtigten. Diese ergibt sich aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Es gelten die Freibeträge und Steuerklassen der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die Höhe der Steuern oder ob überhaupt Steuern gezahlt werden müssen, ist also einzelfallabhängig.

Immobilien werden oftmals auch im Wege der Schenkung übertragen, damit so der Pflichtteilsanspruch von enterbten Angehörigen reduziert wird. Pflichtteilsberechtigte Personen haben zwar weiterhin einen Anspruch auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch, nach dem Abschmelzungsmodell reduziert sich der Wert aber für jedes Jahr um 10 %. Nach 10 Jahren wird die Schenkung gar nicht mehr berücksichtigt.

Wird aber ein Wohnrecht vereinbart, kann etwas anderes gelten. Bei einem umfassenden Wohnrecht kommt es gerade nicht zur „Abschmelzung“. Wird ein Wohnrecht nur für einen untergeordneten Teil vereinbart, kann dies aber auch anderes beurteilt werden. Die Einschätzung muss im Einzelfall erfolgen.

Wenn Sie eine Immobilie an Erben oder Dritte übertragen und sich selbst oder einer anderen Person ein Wohnrecht einräumen wollen, berate ich Sie gerne.

Als Rechtsanwalt für Erbrecht in Hannover unterstütze ich Sie bei Ihrer Gestaltung.

Ich freue mich auf Ihren Anruf!
Ihr Sascha Gramm,
Kanzlei Gramm, Anwalt Wohnrecht in Hannover

Wir garantieren einen schnellen Termin in allen Erbschaftssachen – auch außerhalb der Geschäftszeiten!